Laekumas on 2014. aasta pindalatoetused ja kindlasti soovib mõni maaomanik müüa põllumaad, mis seda kasutavale põllumehele tundub väga heas asukohas olevat. Et praegu on olukord põllumajanduses halvem kui mullu, tasuks maa ostu põhjalikult kaaluda.
Kas langevate toormehindade juures, kus madalseisu kestus pole täpselt teada, on ikka mõistlik käibest raha välja viia, või on olulisem hoida reservi, et võimalikult kaua vastu pidada? Kasutamise asemel omandisse liikuv põllumaa ei suurenda käivet ja kokkuhoid rendimakselt ei kata ostmiseks kulutatud summat.
Vaesel ajal maja ei osteta
Eraisikuna ei hakkaks keegi mõtlema eluaseme ostule, kui sissetulek on 40% vähenenud, olgugi et see pikas perspektiivis tundub mõistliku otsusena. Tähtsam on kulusid vähendada ja pärast uue olukorraga kohanemist saab hakata uuesti ostuplaane tegema. Plaanist reaalse ostuni võiks minna siis, kui on juba selgeid märke, et hindade põhi on käes ja hinnad taas tõusul.
Kuna piima, liha ja teravilja hinnad sõltuvad maailmaturu hindadest, siis kahjuks ei pruugi hinnalangus peatuda Eesti tootjate omahinna juures, vaid mõne muu riigi toodangu omahinna juures, mis võivad olla meie omast oluliselt madalamad.
Ostujõu vähenemine vähendab nõudlust ja suurendab pakkumist, mis peaks langetama hinda. Näitena võib tuua toorpiima hinna languse, mille põhjuseks on tarbimisest kiiremini kasvanud tootmine. Olukorra stabiliseerumine saab toimuda kas tootmismahtude vähenemise või tarbimise kasvu tõttu.
Sama olukord on põllumaa hinnaga – kui põllumeeste raha kulub ettevõtte elushoidmiseks ja nõrga maksevõime tõttu väheneb ka laenuvõtmine, siis ostuvõimeliste põllumeeste hulk kahaneb. Müügihuvi ilmselt võib isegi suureneda, kuna maaomanikud kardavad hinnalangust või rendimaksete võlgnevuse kasvu. Järelikult peab põllumaa hind käituma nagu piima hind, ehk langema või vähemalt stabiliseeruma mõistlikul tasemel.
Põllumaa hind peab lähtuma tulukusest
Makseahela viimaseks lüliks on põllumees, kes maad kasutab ja sellelt tulu teenib, mitte maad väljarentiv ettevõte. Seega sõltub mõistlik põllumaa hind sellest, kui suurt renti suudab põllumees hektari kohta maksta. Selge on see, et maad välja rentiv omanik tahab saada oma investeeringutelt tulu, mis katab tegevuskulud, maamaksu, ületab inflatsiooni ja tagab mõistliku kasumi.
Vähim tulukuse protsent võiks olla viis protsenti aastas. Võttes maa rendi suuruseks praeguse pindalatoetuse summa 114 eurot hektar ja maa hinnaks 2500 eurot hektar, saame neid omavahel jagades tootlikkuseks 4,6 protsenti. Kui maaomanik eeldab põllumaa hinna kasvu ja kasum tahetakse teenida tulevikus, siis on 4,6 piisav. Kui aga hindade kasvust tulu loota pole, peaks tõstma rendi hinda. Nüüd saab iga põllumees ise arvutada, kui palju on ta nõus renti maksma, et maaharimine talle ka tulu tooks. Sellesama rendi hinna abil saab arvutada põllumaa õiglase hinna, millest enamat pole põhjust maksta.
Viimase aasta hinnaralli on tingitud ootusest, et põllumaa hind tõuseb Taani või Rootsi tasemele, ja vaba raha omavad investorid loodavad spekuleerimisega teenida hindade tõusust suurt kasumit. Kui hinnad stabiliseeruvad, soovivad investorid ilmselt sellest ärist väljuda ja leida uut varagruppi, kus tulukus on suurem. Põllumehele on põllumaa aga tootmisvahend, mille kasutamisest peab saama tulu. Kui suur osa põllumaast oleks soetatud laenuga, poleks võimalik mingil tasemel enam tulu teenida, sest kogu raha kuluks laenumakseteks. Praegu on paljudel põllumeestel pool maad omandis ja saadav tulu aitab katta kallilt ostetud maa kulu.
Tulukuse arvestused näitavad, et rendihinnaga alla 70 euro pole maaomanikul huvi seda äri pikaajaliselt teha. Järelikult on kas põllumaa liiga kallis või rent liiga madal. Kui aga teravilja ja piima hind on nii madal, et tootjale kasumit ei jää, siis ei suuda ta ka 70eurost renti maksta ja põllumaa hinnad peavad langema.
Selle loo kirjutamise eesmärk pole määrata õiget maa turuhinda, vaid anda põllumeestele mõtlemisainet, kuidas praeguses olukorras investeerimisotsuseid langetada. Tulukus ei ole kindlasti ainuke kriteerium, mille abil maa hinda määrata, kuid siiski võiks sellist äriloogikat tehingute juures silmas pidada.
Meelis Annus, Swedbanki põllumajandussektori juht
04.12.2014, Maaleht, lk 28.
